购房流程

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确定目标

经过深思熟虑之后，您肯定对几个入围楼盘进行了筛选，现在是您
必须几选一的时候了。

1、如何判断开发商的实力，楼盘的合法性？

业内专家分析说，国内的房地产业刚刚起步，许多开发商的实
力和经验可能会比较有限，您在买房时，在考察开发商实力的同时
，更要判断出您所要购买的项目的合法性。综合起来，您要看七证
： (1)是开发商的营业执照， (2)是国有土地使用证， (3)是建
设规划许可证， (4)是建设开工许可证， (5)是预售许可证， (6)
是销售许可证， (7)是银行按揭协议书。

看这些证件，一是为了了解项目的合法性，更是要留意开发商
已付了多少地价款，这从有多少面积已被批准规划及准许预售上就
可以看出来。一个小区的面积少则十几万平方米，多则几十万平方
米，大部分开发商都是采取滚动开发，先做第一期，资金逐步回笼
后再分阶段开发后续工程。有些开发商的土地款是一次性付清，有
些开发商则是分期付清土地款。由此，可以判断出开发商的资金实
力，以及他们对作好项目的决心。

这7个证件中，第2至第6个证件被称为“五证”，要注意这五
证的用地范围、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，
用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。现在有的开发商领
取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让
金，因而，在其领取的商品房预(销)售许可证的销售范围中，仅包
括规划项目的部分楼号，有的甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此
，您要着重审查您所购买的房屋是否包含在预(销)售范围内。

此外，您还应该向开发商要“两书”，即：《住宅质量保证书
》和《住宅使用说明书》。

2、如何选择适合自己的那一套房屋？

选择自己的房屋，一定要考虑周到。在选择好是住塔楼还是住
板楼，是选择TOWNHOUSE还是别墅等品质的住宅类型之后，接下来，
就是挑选某一套具体的房屋了。

首先要从小区的整体规划入手，对整个项目有个通盘考虑。一
般来讲，能占据最多小区绿化的楼盘位置最好，因为绿化不仅是赏
心悦目的景观，它对隔离噪音、粉尘，制造良好的小气候，比如湿
度、温度等十分有效。在北京，冷季多刮西北风，暖季多刮东南风
。因此，专家建议，如果您选择的楼座西北向有建筑物，东南有大
片景观最为理想，因为北京冬春干燥，多沙的气流会被减弱，而夏
季则凉风习习，不会有憋闷的感觉，可以使小区域形成良好的微循
环，提高居住舒适度。从这个角度来讲，一个占据上述区位的楼座
，其最“黄金”的户型也应位于东南角上，既占据阳光、景观，又
享有优良小气候。其次的朝向是纯南，然后依次是西南、东北、纯
东、纯西、西北、纯北。

3、怎么考察施工现场？

根据一些“过来人”的经验，您在作出了购买决定之后，如果
是期房，您一定要不定期地去现场考察。在查看房屋的内部时，您
要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量，装修标
准，装修质量，房屋的附属设施是否完备，房间的隔音效果如何，
天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏，以及内部设计是否合理等
方面进行仔细地考察。

此外，在对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、
外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。

买房经验丰富的人士还要对户外景观、周边环境、交通条件以
及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。对一些无法实地考察
到的情况，要向售楼人员了解，同时，也要多方面打听相关的信息
。

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